Žemės sklypų pertvarkymo patyrimas planuojant miestų teritorijas

Abstract

The experience of land readjustment in urban planning

Nowadays, urban process competes with chaotic structure of land parcels that are not suitable for urban development. Land parcels are of various shapes that usually cannot be developed for building purposes. The structure of parcels is rearranged by planning documents – master and detailed plans. Master plans determine new land use of parcels. These planning documents are used to situate certain group of land parcels in an area of potential development, while other groups – in an area of restrictions or an area that is reserved for the public purposes. In this case, numerous problems occure. At first, the value of one group of parcels increases, meanwhile the value of other group of parcels decreases. Besides the expropriation of territories for the public purposes are carried out only in exceptional cases.
Furthermore, many problems appear when urban territories are developed in very small plots by detailed planning. A suitable composition of parcels cannot be arranged for construction of residential houses. Besides, it is imposable to join all land owners for a common planning action in order to create territories of public use.
In order to resolve such issues, the experience of mid-war Lithuania is described, as well as the know-how of foreign countries. Analysis of land readjustment process in mid-war Lithuania and other countries is carried out. A wider analysis of Germany as one of the most progressive countries in this field is presented.

Article in Lithuanian.

Santrauka. Šiuo metu planuojant miestus daugeliu atvejų susiduriama su anksčiau susiklosčiusių žemės sklypų struktūra, kuri yra visiškai netinkama naujoms miestų teritorijoms formuoti. Vienos pagrindinių priemonių tokiai struktūrai pertvarkyti yra bendrieji bei detalieji planai. Bendraisiais, detaliaisiais planais žemės sklypų struktūra pertvarkoma numatant statybines, viešąsias teritorijas, nustatant naujas žemės sklypų naudojimo paskirtis, jų atskiras dalis paskirstant į skirtingas funkcines zonas, numatant statybines teritorijas, rezervuojant teritorijas visuomenės poreikiams ar pan. Detaliaisiais planais – suformuojant atskirus žemės sklypus, išskiriant visuomenės poreikiams reikalingų teritorijų žemės sklypus, numatant teritorijos naudojimo bei tvarkymo režimus ir pan. Tačiau šiais planavimo dokumentais žemės sklypų struktūra pertvakoma ne visada sėkmingai. Iškyla problemų, susijųsių su harmoningu teritorijų suplanavimu bei viešųjų, visuomeninių teritorijų suformavimu. Galimybės rengti mažo ploto sklypų detaliuosius planus dažnai neleidžia įvertinti visumos, kompoziciškai darnios erdvinės struktūros sukūrimo. O labai sudėtingos žemės visuomenės poreikiams paėmimo procedūros lemia, kad dažnai nėra sukuriamos tinkamos teritorijos poilsiui, sportui, kitiems visuomeniniams objektams. Straipsnyje, siekiant išryškinti miestų planavimo problemas ir įvertinti jų sprendimo galimybes, pasitelkiama tarpukario Lietuvos, taip pat užsienio šalių teritorijų planavimo patirtis. Šiuo tikslu pristatomas tarpukario Lietuvoje naudotas, o užsienyje ir šiuo metu taikomas žemės tvarkymo metodas bei svarbiausi jo uždaviniai. Kaip viena iš užsienio šalių, turinti didžiausią patirtį žemės pertvarkymo srityje, plačiau apžvelgiama Vokietija.

Reikšminiai žodžiai: teritorijų planavimas, urbanistinis vystymas, žemės pertvarkymas, visuomenės interesas, įstatymų bazė.

First Publish Online: 22 May 2013

Keyword : territorial planning, urban development, land readjustment, public interest, legal basis